开元棋app官方下载 房地产开发商的资本运作分析，地产商为啥倒闭

前几天，我和一位开发了10年的房地产开发商聊天。他一直说自己现在太穷了，以前从来不缺钱。

通过沟通，我们了解了开发商的整个操作流程。

1.正常流程（无风险）

1、开发商先拿一块土地，本金100亿。土地作为稀缺资源，决定了项目能否落地。

2、六个月后，可以获得施工许可证，并利用施工许可证获得银行贷款70亿，利息8%。

3、支付合同总金额50亿元人民币开工建设，建成五层左右即可开始预售。

4、搭建样板房，售楼部开始预售。收取200亿预售费后，偿还70亿银行贷款并减少利息支出。

5、三年后，项目竣工交付，本金100亿，利润50亿。

就像普通生意一样，赚不了多少钱，所以爽操作来了。

2. 资本杠杆（低风险）

1、100亿资金获取土地，等待土地证。

2. 1个月后即可领取土地证。开发商将土地抵押给信托公司，获得60亿资金，利息最高12%。为了防范风险，信托公司一般成为股东，持有51%的股份。从表面上看，股东实际上是债权人开元棋盘财神捕鱼官网版下载2023，所以称为公开股份和实际债务。

3、拿到60亿后，找私募贷款140亿，利率高达18%，总共200亿，就可以多拿到2块地了。

4、六个月后，拿到施工证后，找银行贷款140亿，先偿还定向增发的140亿。毕竟私募的利息太贵了。

5、现在开发商没有开工资金，所以以无偿票据的形式允许施工方开工。

（看到这里你就知道资金链是怎么断的，为什么农民工工资被拖欠了）

6、建至五层，取得预售证，收取预售款600亿，偿还信托60亿，银行140亿，合同总额100亿。

三块地，投资100亿，还款300亿，净利润300亿。扣除利息后，利润300%。

3、极端操作（高风险）

1、总合同预付款可尽量延期。用这笔钱继续申请贷款和土地。

2.如果您不偿还收到的预付款，您将立即侵占并继续征用土地。

3、如果没有网上签约房子，可以将房子抵押，再拿到一笔钱，继续通过贷款获得土地。如果房子价格上涨开元棋官方正版下载，开发商仍然可以通过再次出售来赚取差价。

这个循环通过土地收购、贷款、预付款、预售和抵押贷款继续进行。

营业额高、规模大就意味着利润。

所以如果开发者想继续玩下去，必须满足三个条件。

1、地价永远涨，房价也永远涨。如果价格不上涨，您将无法获得预付款。每个人都死了。

2、银行贷款始终宽松。如果你拿不到贷款，你就无力偿还，你还是死定了。

3.利息总是便宜的。当高周转率无法克服时，短期借贷和高利贷就被迫消亡。

目前的房地产形势和现行政策已经锁定了以上三个必要条件：

1.购房限制+贷款限制+房价限制+离婚限制+结婚限制+交易税增加+抵押贷款利息增加。房价不但不会涨，买房的人还会少！

2.集中土地供应，防止溢价征地。

3.禁止信托和银行融资资金流入房地产，限制银行贷款进入房地产企业（三道红线+涉房贷款集中管理）。如果开发商没有足够的资金，周转速度就不可能快。

4.提高利率。整体降息、降准，但房地产不降反升。这会让你付出生命的代价！回到我一开始所说的，限购房企的业主自然会哭穷。本来，大部分钱并不属于他们。一旦他们无法借到新的债务或收到预付款开元棋官方正版下载，他们就会身无分文！